地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******
近日来 ，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。
消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目 的共有产权住房 ，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时 ，开发商称市政公司没打款，因此不能交房 ，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。
城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金 ，解决付款问题 ，已与购房者说明相关情况 。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签 ，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。
该事件被关注到后 ，引发了业内关于共有产权房 、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底 是怎样的 ？
区属人才购房政策
据当地房企人士告诉第一财经 ，网传内容确有此事 ，主要 是地方国资资金支付的问题 ，退房违约金也是购房合同中约定的 。“有项目涉及到 的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做 ，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事 。”
值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房 ，与传统意义上的不太一样 。
一般而言，共有产权住房 ，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集 ，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应 ，实行政府与购房人按份共有产权 的住房 。在拍地阶段，便会对相应地块的性质 、售价、出让条件等作出规定。
而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策 ，是该区独立出台 、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间 。
早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才 的六条举措 ，其中针对人才“买房难”“买房贵” 的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业 的产权比例进行划分 ，由区属国有企业垫付或赠予30%房款 。按最初 的设想 ，该政策将持续至2023年。
具体而言 ，可申请住房 的人才包括从院士到大专学历等七类 ，属于一至四层次的人才 ，购房者与区属国企的产权比例为7 ：3 ，共有期限为8年 ；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的 ，购房者与区属国企 的产权比例为7:3 ，共有期限为5年 。
按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权 ，需要缴纳持有70%房屋产权 的首付款 ，并作为按揭贷款抵押物 ；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权 ，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物 。
据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元 ：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21% ，政策付款30%，剩下部分贷款 ，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小 。
共有产权到期后 ，一至四层次 的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后 ，由人才个人提出申请 ，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权 ；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购 ，回购价格按照“孰低”原则 。
在实行一年多后 ，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称 ，一些房企选择退出共有产权项目合作 。不过 ，在2021年官方发布 的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。
提振楼市后暂时退场
城阳区共有产权房政策的发布 ，曾在当地楼市激起很大波澜。
据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑 ，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套 。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨 ，2020年全年成交21216套 ，共有产权房成为城阳楼市 的“强心剂” ，外部因素引发需求提前释放 。
青岛网上房产数据也显示 ，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套 。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套 ，成交面积2818985.65平方米 ，仅次于西海岸 ，且新房成交量占比全市总成交量 的16% 。
部分地产项目 ，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底 的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房 的门槛 ，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交 的主力。
不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧 ，取消五至七层次人才购置二套房政策 ，购置首套房政策不变。此外 ，随着共有产权购房者越来越多 ，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资 的情况 。
后来 ，本应在2023年结束 的政策 ，提前按下暂停键 。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策 ，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。
同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业 、且在城阳区无商品住房 的各类人才发放不等金额的购房券 。
在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策 ，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价 的80%确定 ；以限定价格购买的面积 ，按照不同层次人才应享受 的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买 。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，共有产权住房各地都有相应 的管理办法 ，对建设 、交付等各个环节都有硬性要求 。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存 ，不过城投资金普遍紧张 ，不太可能持续出这么多钱 ，就导致因资金引发的一系列交付问题。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好 、政府财政状况好 ，此类问题较难放大 。但问题是 ，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任 ，就会暴露出问题 。从这个角度看，上述情况不会 是个案，各地政府需要梳理共有产权背后 的各类资金问题。
对城阳区乃至青岛楼市的问题 ，克而瑞则表示 ，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点 ，一是人口实现跨越式增长 的概率不大，购房基数相对稳定 ，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重 。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛 ，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳 的人才也有很大可能流入这些核心一二线 。
此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位 ，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小 。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套 ，环比下降53.36%，同比下降47.32% ，受疫情及春节影响 ，成交量环同比均“腰折”。
中菲元首会晤 ，习近平为何提到这段“历史佳话” ？******
(近观中国)中菲元首会晤 ，习近平为何提到这段“历史佳话” ？
中新社北京1月5日电 (记者 梁晓辉)“希望你这次访华不仅 是一次‘怀旧之旅’，更 是一次‘开创之旅’。”4日，中国国家主席习近平在北京同菲律宾总统马科斯举行会谈时 ，对马科斯此访表示期待。
这是中方新一年接待的首位外国元首，也是马科斯上任后首次访华、首次对东盟以外的国家进行国事访问。马科斯此访在创下这些“首次”背后 ，他还与中国有段特别 的缘分 。
马科斯的父亲 是菲律宾前总统费迪南德·马科斯 ，在其任内，菲中于1975年正式建立外交关系。而此前一年，年仅17岁 的马科斯曾随母亲访问中国 ，还受到了毛泽东主席 的接见 。那次访问，也为两国建交做了铺垫 。
“对于那段历史佳话 ，很多中国人至今耳熟能详、记忆犹新 。”在与马科斯的会谈中 ，习近平特地提到了这段历史 ，表示“这份情谊弥足珍贵” 。
回望过去，正是48年前中菲两国老一辈领导人洞察时局 、顺应大势，共同作出中菲建交 的历史性决定 ，才使得中菲关系有不断发展 的基础。今天，中菲关系又一次站在新的历史起点上 ，习近平提及这段“历史佳话”，表达出对双方继续推动中菲关系发展的良好意愿 。
“不知来时路，不可致远途”，习近平去年5月与刚刚当选总统 的马科斯通话时曾引用菲律宾这句名言 ，并表示双方要传承好中菲友谊 ，写好新时期中菲友好的大文章 。
外界也认为 ，马科斯当选将使近些年来实现了转圜巩固、提质升级 的中菲关系进入新 的时期，即：实现中菲关系“提挡加速” ，开创中菲友好新 的“黄金时代”。
中菲元首 的良好互动，指引了双边关系的发展 。去年5月以来 ，两国元首通过互致贺电 、通话 、派特使 ，奏响元首外交“三部曲”。去年11月，两国元首在泰国曼谷首次面对面会见 ，进一步展现出打造更为强劲紧密双边关系 的一致意愿 。此次马科斯来华 ，两国元首实现不到两个月时间里 的二度会面 。
“我将继续加强菲中两国人民之间 的友谊纽带 ，并促进双边关系达到更高 的合作水平 。”马科斯在访华启程前表示 ，期待“开启菲中全面战略合作关系的新篇章”。
外界看来，习近平提到这段“历史佳话”，亦希望双方从历史中汲取更多有益的经验，开创两国关系新的未来 。一系列访华成果也显示 ，“开创之旅”足以成为马科斯此访“怀旧”之外的另一关键词 。
此访中菲关系进一步巩固发展 。
在会谈中，双方重申了彼此在各自外交格局中的重要位置 。习近平表示 ，中方始终把菲律宾放在周边外交优先方向，坚持从战略和全局高度看待中菲关系，并提出“三好” 的关系定位——“做互帮互助 的好邻居、相知相近的好亲戚 、合作共赢的好伙伴”。马科斯则表示 ，我希望通过此访向世界证明，菲中关系十分良好，也十分重要。相关表述也写入此访发表的联合声明中 。中国外交部部长助理吴江浩评论指出，此访为今后 的中菲关系树立了一个新 的里程碑 。
此访中菲合作打开新局面。
在中菲元首上次曼谷会见时 ，习近平提出，双方要努力打造合作亮点 ，提升合作质量 ，造福两国人民。在此次北京会谈中，习近平在已有四大重点合作领域——农业 、基建 、能源、人文合作的基础上，进一步提出“培育增长点 、打造新亮点”。尤其 是在共建“一带一路”倡议和“多建好建”规划对接方面 ，双方进一步达成共识。
元首外交引领下，此次双方签署了有关“一带一路” 、农渔业、基础设施、金融、海关 、电子商务 、旅游等合作文件。
分析指出 ，这些合作有三方面特点：一 是互补性强 ，一方有优势 ，一方有需求 ；二是从量到质的双提升 ，在传统领域合作之外，有不少科技合作 ；三 是惠及经济民生 ，如马科斯所言，“签署的多份合作文件 ，将极大助力菲律宾国家经济发展” 。
一个细节也展现出双方合作 的互惠性。菲律宾“榴莲之乡”达沃的媒体4日称 ，此次马科斯访华签署 的协议之一就 是将榴莲出口到中国，当地出口商正摩拳擦掌等待进入中国这个“巨大市场”。而社交媒体上，中国民众也对更多菲律宾榴莲走上自己餐桌表示出期待 。
此访中菲积极推进有效管控分歧 。
不可否认，中菲在南海问题上存在分歧 。但此访对外发出明确信号 ：分歧不能成为中菲关系的全部 ，双方找到了不让分歧影响合作 的有效方式。
在会谈中，中菲元首不约而同提到继续以友好协商方式妥善处理海上问题 ，重启油气开发谈判 。此访达成 的联合声明中也显示，双方愿尽早重启海上油气开发磋商，并决定建立中国外交部边海司与菲律宾外交部海洋司直接沟通机制。
中国社会科学院亚太与全球战略研究院研究员许利平认为 ，这是访问十分重要的成果 。油气共同开发，是将南海构建成和平之海 、友谊之海 、合作之海 的至关重要的一步 。而到达这一步，首要 的是管控分歧 。
“直接沟通机制的建立，是管控南海分歧 的有效途径 ，体现出双方的智慧 ，也体现出此访 的开创性。”许利平说，也有理由期待马科斯此访与40多年前 的访问一样，能成为两国关系发展史上 的又一段“佳话”。(完)
